전세계약연장 확정일자 왜 중요할까?

전세계약연장 확정일자 왜 중요할까?

전세계약을 처음 맺거나, 연장을 하는 과정에 있어서 확정일자를 받는 게 중요하다는 의견이 나날이 중시되고 있습니다. 

전세계약연장 확정일자에 대한 관심이 높아지고, 꼭 이를 진행해야 한다는 목소리가 높아지는 건 이 과정을 통하여 세입자의 권리 보호가 좀 더 잘 이루어질 수 있기 때문일 것입니다.

 특히 전세계약은 월세보다 보증금의 액수가 높기 때문에 보증금을 보호받기 위해서라도 확정일자를 먼저 받는 것이 중요하다는 정보는 어디에서나 흔히 찾아볼 수 있는 상식이 되었습니다.

현행법상 확정일자는 증서에 대해서 일자에 대한 안전한 증거가 될 수 있다는 개념으로 쓰고 있습니다. 

즉 일자를 받고 나면 문제의 계약이나 증서에 대해서 법률상 인정이 된다고 볼 수 있으며, 나아가 당사자라고 할 지라도 차후 이에 대한 변경이 불가능하다는 뜻입니다. 

그렇기에 전세계약연장 확정일자는 문제의 계약을 확정짓는 방점을 찍는 일에 비유할 수 있으며, 한 번 전세계약연장 확정일자를 받으면 그에 따른 권리와 의무가 뒤따르게 됩니다.

그렇다면 이와 관련한 상황의 사례를 통해 자세히 알아보겠습니다. 이 사건은 김씨 부부 측에서, 한 주택에 전세 계약을 맺으면서 시작되었습니다. 

김씨 부부 측에서는 당시 보증금 중 일부를 지급하고, 이후 이삿짐 일부를 옮긴 뒤 확정일자를 계약 당일에 바로 받았습니다. 이후 다른 집에 최씨 측이 전세 계약을 맺고 살게 되었는데, 이후 문제의 주택이 경매에 넘어가며 문제가 터졌습니다.

당시 경매를 맡은 법원 측에서는 김씨가 아닌 최씨 측이 우선이라고 보고 최씨 측에 먼저 돈을 배당해 주었으며, 김씨 측은 전세금을 전혀 받지 못하게 된 것입니다. 

이에 김씨 측에서는 최씨보다 먼저 전입신고를 한 뒤 확정일자를 받았으니 우선변제를 받을 권리가 있다고 주장하며 소송을 제기하였습니다.

최씨는 임차인의 우선변제권은 임대료와 전금 등의 지급을 먼저 진행한 자신들에게 있다고 주장하며 맞섰습니다. 

1심 재판부는 우선변제권은 주택인도와 확정일자를 기준으로 해야 한다고 보고 김씨 측의 손을 들어주었습니다. 

하지만 2심 재판부에서는 이 사건의 경우, 보증금을 김씨 측이 일부만 지급한데 반해 최씨 측에서 먼저 전세금 모두를 지급하고, 전세권 설정등기까지 마쳤기 때문에 결과적으로 최씨가 우선권을 확보해야 한다고 설명하였습니다. 

따라서 2심 재판부는 최씨 손을 들어주었습니다. 대법원 재판부는 원심을 깨고 본 사건을 관할 법원으로 돌려보냈습니다

대법원 재판부는 임차인 측에서 주택의 인도와 주민등록을 종료한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대한 대항력을 가진다고 규정되어 있는 주택임대차보호법에 대해서 설명하였습니다. 

따라서 대법원 재판부는 전입신고를 했을 때 주민등록이 된 것으로 보고 있으며, 나아가 같은 법에서 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 가진 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 진행할 때 임차주택의 환기대금에서 후순위권리자나 혹은 채권자에 비해 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정된다고 밝혔습니다. 

그러므로 대법원 재판부는 본 사건의 경우에는 김씨의 권리 보장이 우선이라 보고 그에 따라 판결을 내렸습니다. 

즉 대법원 재판부는 주택임대차보호법상 임차인의 우선변제권은 주택 인도와 주민등록, 그리고 확정일자가 우선이라고 판시하였습니다. 

전세계약연장 확정일자는 다른 무엇보다 우선순위가 높은 조치라고 할 수 있습니다. 따라서 전세계약연장 확정일자는 가능한 빨리 받으시는 게 필요하며, 새로 계약할 때도 확정일자를 우선시하는 것이 필요합니다. 

이는 그렇게 해야 차후 법적 문제가 발생했을 때 유리한 고지를 점할 수 있기 때문입니다. 물론 유리한 고지를 점했다는 것만으로도 안심하고 손을 놓기 보다는 문제가 터진 후 기민하게 움직이며 여러 변수들에 대비하는 것 역시 필요할 것입니다. 

아울러 관련 문제가 발생하였다면 혼자 대응하기보다 변호사 등 도움을 고려하여 진행하는 것이 보다 원활하게 상황을 풀어나가는 방법이 될 수 있습니다.