부동산 실명법 사례

부동산 실명법 사례

 

 

최근 종부세를 환급 받은 지역 교회에 부동산 실명법 위반 혐의로 과징금을 부과했다고 하는데요. 유지재단 운영이 교단 화합을 도모하고 개교회의 사유화를 막기 위한 것으로 부동산 실명법을 적용했다고 하는 사례가 있습니다. 이 사례를 볼 때에 부동산 실명법은 부동산 투기를 막기 위해 마련된 것이므로 적용하면 안되는데요.

 

이와 관련하여 오늘은 부동산변호사와 부동산 실명법과 관련되어있는 사례를 몇 가지 살펴보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

먼저, 부동산 명의신탁은 부동산을 실제로 소유하고 있는 사람이 다른 사람 이름을 빌려서 소유권 등기를 하는 것을 말하는데요. 요즘에는 양도소득세, 취득세에 대한 세금회피나 각종 규제를 피하기 위한 수단으로 악용되고 있어 부동산실명제를 실시하면서 명의신탁은 법적으로 보호를 받을 수 없습니다.

 

이처럼 실제로 부동산을 소유하고 있음에도 탈세와 같이 불법적으로 거래를 하는 것이 꾸준히 발생하다 보니 부동산 실명법을 만들어 부동산 가격의 안정화를 유도하는 것을 목적으로 하였는데요.

 

 

부동산 실명법은 실직적으로 본인이 소유하고 있는 부동산을 자신의 이름으로 등기하는 제도를 말합니다. 부동산 실명법에 의하여 부동산 소유권, 전세권과 같은 모든 물권을 명의신탁으로 다른 사람의 이름을 등기한 경우에 무효가 되는데요. 부동산에 대하여 실제로 권리가 있는 사람으로 등기하지 않았을 경우에는 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금을 부과와 함께 부동산가액의 30%에 달하는 과징금을 부과 받습니다.

그럼 이와 관련하여 판례를 살펴볼 텐데요.

부동산에 대한 실제 권리자의 명의 등기에 관한 법률 시행 이후에 계약 명의신탁약정을 한 경우에 명의수탁자가 명의신탁자에게 반환하여야 할 부당이득의 대상과 명의신탁된 부동산을 양도하기로 하고 명의신탁자 앞으로 소유권이전등기를 마친 후에 이 효력이 원칙적으로 되는지에 대한 판례를 부동산변호사와 함께 보시겠습니다.

 

 

 

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라고 한다) 에 의하면, 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁 약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와의 사이에 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우가 있습니다.

 

이런 경우에 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정의 무효에도 불구하고 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고, 다만 명의수탁자는 명의신탁자에 대하여 부당이득반환의무를 부담하게 됩니다.

 

 

계약명의신탁약정이 부동산실명법 시행 후에 이루어진 경우에는 명의신탁자는 처음부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었기 때문에 위 명의신탁약정의 무효로 명의신탁자가 입은 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금입니다. 따라서 명의수탁자는 당해 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금만을 부당이득을 합니다.

 

이 경우에는 계약명의신탁의 당사자들이 명의신탁약정이 유효한 것입니다. 다시 말해, 명의신탁자가 이른바 내부적 소유권을 가지는 것을 전제로 하여 장차 명의신탁자 앞으로 목적 부동산에 관한 소유권등기를 이전하거나 부동산의 처분대가를 명의신탁자에게 지급하는 것을 내용으로 하는 약정을 하였다고 하면 이는 명의신탁약정을 무효라고 정하는 부동산실명법 제4조 제1항에 의하여 무효가 됩니다.

 

 

그러나 명의수탁자가 앞서 본 바와 같이 명의수탁자의 완전한 소유권 취득을 전제로 하여 명의신탁자와의 사이에 위에서 본 매수자금반환의무의 이행에 다른 것으로 바꾸어 대신하여 명의신탁된 부동산 자체를 양도하기로 합의하고 그 명의신탁자 앞으로 소유권이전등기를 마쳐준 경우에는 그 소유권이전등기는 새로운 소유권 이전의 원인인 대물급부의 약정에 따른 것으로 봅니다.

 

그렇기 때문에 약정이 무효인 명의신탁약정을 명의신탁자를 위하여 사후에 보완하는 방책에 불과합니다. 다른 특별한 사정이 없는 한 유효하고, 대물급부의 목적물이 원래의 명의신탁부동산이라는 것만으로 유효성을 부인할 것은 아니라는 사례를 보았습니다.(대법원 2014.08.20. 선고 2014다30483 판결)

 

 

여기까지 부동산 실명법 사례를 살펴보았습니다. 부동산에 관련하여 최종모변호사는 지식과 풍부한 경험을 바탕으로 법적인 문제가 발생했을 때에 많이 도움을 드리고 있는데요. 부동산 실명법과 관련하여 궁금하신 것이 있으시거나 법적으로 문제가 발생했다면, 최종모변호사에게 문의주시기 바랍니다.