부동산상담변호사 주택법의 매도청구권

부동산상담변호사 주택법의 매도청구권

주택법에 근거한 매도청구권의 행사의 경우 집합건물법이나 도시정비법 등에 근거한 매도청구권 만큼 널리 인식되어 있지는 않지만 실무상으로는 많이 이용되고 있는 제도라 할 수 있습니다. 일반적으로 부동산상담변호사가 본 주택법 상 주택건설사업계획의 승인을 얻은 사업자는 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지나 건축물 소유자에게 매도청구권을 이행할 수 있는 사항이 명시되어 있는데요.

이 경우 사업자는 대지의 소유자와 3개월 이상의 협의를 거쳐야만 적법하게 이뤄질 수 있습니다. 이러한 주택법의 매도청구권 행사요건은 주택건설대지면적 중 사용 권원을 확보한 면적의 비율에 따라 상이하게 나타나며, 장기간 대지를 보유한 자의 경우 투기목적으로 볼 수 없기 때문에 대지 보유에 대한 기득권 등을 인정하는 취지를 보이고 있습니다.

즉, 주택건설대지면적 중 95% 이상을 확보한 사업자의 경우 모든 소유자를 상대로서 매도청구가 가능한 반면 주택건설대지면적의 80% 이상 95% 미만을 확보한 사업자는 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당하는 대지의 소유권을 취득해 지속적으로 보유하고 있는 자에 대해서는 주택법의 매도청구권 행사가 가능하지 않는 것 입니다.

그 밖에 부동산상담변호사는 소유자를 확인하기 어려운 대지 등에 대한 주택법의 매도청구권은 별도의 조문에서 규정하고 있음을 볼 수 있는데요. 대지 소유자 등을 확인하기 어려운 토지가 존재하는 경우 전국적으로 배포되는 둘 이상의 일간신문에 두 차례 이상 공고하고 그 날로부터 30일 이상 지났을 경우 매도청구가 가능하게 되는 것 입니다.

앞서 부동산상담변호사가 언급한 사항처럼 사업시행자가 매도청구권을 행사하기 위해서는 3개월 간의 협의기간을 거쳐야만 합니다. 이 때의 협의는 사업주체와 대지 소유자 사이 다소 구체적이고 실질적인 협의를 뜻하는데요.

더불어 주택건설사업계획승인을 얻은 사업주체가 매매가격이나 그 산정을 위한 상당한 근거를 제시했는지, 혹은 사업주체가 협의의 진행을 위해 어떠한 노력과 태도를 보였는지 등의 여러 사정을 종합적으로 고려해야 한다 라고 대법원의 판례를 통한 내용을 확인해 볼 수 있습니다.

이러한 사안에서의 사업시행자는 주택법의 매도청구권에 대한 협의를 촉구하면서도 대상 토지 가격이나 그 산정의 합리적인 근거를 제시하거나 이를 알 수 있는 절차를 안내하지 않았음에도 불구하고 법원에서는 이 경우 협의를 거쳤다고 보기 어렵다고 판단한 것 입니다.

실제로 이러한 주택법의 매도청구권은 비교적 단기의 제척기간이 적용되는 특징이 보여집니다. 그렇기 때문에 부동산상담변호사는 이 권리행사를 지연할 경우 권리의 자체를 상실할 우려가 크게 나타날 수 있기 때문에 주의를 기울여야만 하는 사항이라고 볼 수 있습니다.

앞서 언급한 주택법의 매도청구권과 관련하여 주택건설사업계획승인을 얻은 사업주체가 승인을 얻은 후 3개월 이상의 협의를 거쳤음에도 협의가 이뤄지지 않은 경우라면, 매도청구권은 협의종료일부터 2개월 이내 행사해야 하며, 2개월이 지난 경우 주택법의 매도청구권을 행사한다 하더라도 제척기간이 도과하여 위법한 권리행사가 될 수 있습니다.

그렇기 때문에 주택법의 매도청구권 행사시기에 각별히 유념해야 할 필요가 있으며, 이에 대한 궁금한 사항이나 각종 법률적인 문제가 발생한 경우라면 최종모변호사와 같은 부동산상담변호사의 도움을 받아보는 것이 문제해결에 바람직한 방법일 수 있습니다.