공사대금유치권 왜?

공사대금유치권 왜?

채권 돌려받기 너무 힘든 세상인 요즘, 채권자들을 위한 보호도 너무 많고 그대로 빚을 갚지 않아도 강한 압력을 줄 수 없는 현재. 그래도 채무자들에게는 유치권이라는 권리가 있습니다. 채권 변제기에 있는 경우 채권을 변제 받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리인데요. 

조금 더 상세하게 알아보자면 법정담보물권으로서, 점유하게 되어 등기는 필요가 없습니다. 또한 항변권이란 것과 굉장히 비슷하지만 원인이나 성질 범위, 효력 등이 전혀 다른 권리인데요. 이 유치권이 성립되기 위해서는 목적물이 타인의 물건이어야 하고 목적물과 연결 되어 있어하고, 채권이 변제기여야 하며, 유치권자가 목적물을 점유해야 하는 등 여러 조건이 붙여집니다. 

하지만 채무자 즉 유치권자는 채권을 변제 받을 때까지 점유를 계속할 수 있고 인도를 거부할 수도 있는데요. 이를 경매에 넘기거나 이 목적물로 인해 변제를 받도록 할 수 있습니다. 그렇다면 공사를 진행하는 사람이 채권자일 때, 어떤 것을 유치할 수 있는지 알고 계신가요. 바로 공사대금유치권이라는 것으로 공사대금을 유치할 수 있습니다. 

공사대금의 경우에는 먼저 선불로 받거나 공사 완료 후에 받는 것이 보통인지라 이를 유치하게 되면 공사를 진행하는 채권자 입장에서는 무조건 적으로 공사를 완료하여야 하는 것인데요. 다른 목적물들에 비해 변제도 받을 수 있고, 계속해서 채권자를 일하게 만들어 채권을 모두 변제 받을 가능성이 가장 높은 목적물 중 하나 입니다.

하지만 공사대금유치권은 도급계약에 큰 영향을 받는데요. 그에 대한 한 사례를 살펴보도록 하겠습니다.

A씨와 A씨의 아들은 아들이 대표이사로 있는 회사와 A씨 본인의 부동산을 담보로 은행으로부터 세 차례에 걸쳐 돈을 빌려, 최고액을 근저당을 설정했습니다. 부동산은 경매로 넘어가 그 해에 B씨가 낙찰 받았습니다. 하지만 A씨가 경매절차 중 경매 대상인 부동산 1,2차 공사도급계약을 체결해 공사를 했었지만 공사대금을 받지 못했다고 주장하며 공사대금유치권신고서를 제출하였습니다. 

그러고 갑자기 나타난 공사대금유치권자에 당황한 B씨는 A씨를 상대로 부동산 인도 명령을 신청하여 인용결정을 받았지만 A씨는 이에 굴복하지 않고 소유권 행사에 계속해서 방해를 하였는데요. 이에 골머리를 썩힌 B씨는 골재 등 반입금지가처분을 신청하여 승소하였습니다.

다행히도 A씨는 공사도급계약서에 공사대금과 공사기간 등만 기재하였을 뿐 일반적인 공사도급계약서와 다르게 시공된 부분의 소요자금이나 지급시기, 방법 등을 명확하게 정하지 않았고, 실제로 공사를 도급 받아 완료한 것으로 보기 어려운 상태이고, 이를 인정할 증거가 전혀 없으므로 유치권이 존재한다고 볼 수 없다는 판결을 내렸는데요. 이뿐만이 아니라 유치권자가 허위라는 증거는 또 있었습니다.

공사계약서상에 따르면 A씨는 계약금의 극소수만 받은 상태에서 20배에 달하는 금액을 직접 조달하여 공사를 완료했다는 것인데, A씨가 이렇게 큰 위험과 비용을 감수하고 공사를 완료했다는 것이 믿기지 않으며, 공사대금채권을 변제 받지 못했는데요 2차 공사계약을 체결했다는 것 또한 어렵다는 사실입니다.

어떻게든 경매로 넘어간 토지를 아무런 대가 없이 다시 나의 것이라고 주장하는 A씨 너무나 억지스러운 상황인데요. 경매로 잘 산 토지에 문제가 많을 줄 몰랐던 B씨는 고생을 하였습니다. 혹여 A씨가 조금 더 치밀하였다면 B씨는 그대로 토지를 빼앗길 상황일 수도 있었는데요. 더욱 자세한 내용설명과 어떤 상황에서 공사대금유치권의 효력이 발휘가 되고 안 되는지 알고 싶으시다면 최종모변호사와 함께 상담해주시기 바랍니다.