임대차보증금반환채권 가압류 효력은?

임대차보증금반환채권 

가압류 효력은?

임대차보증금은 임대차에 따른 채무 등을 담보하고자 그 채무자가 채권자에게 미리 지급하게 되는 금전이나 계약 이행의 담보로 지급하는 금전을 말하게 되는데요. 

다시 말해 임대차보증금으로는 임차료에 대한 지급을 하지 못하게 되거나 늦게 되는 경우 등에 대한 위험을 담보하기 위해서 임차인이나 제3자가 임대인에게 지급하게 되는 금전 등을 말하게 됩니다.

가압류는 금전이나 금전에 의해 환산된 청구권을 그대로 두었다면 장래에 강제집행이 곤란해지거나 가능하지 못하게 되는 경우를 사전에 예방하는 차원에서 일반담보가 될 수 있는 채무자 재산을 압류해서 그 현상을 보전하려 하거나 그 변경을 금지해 장래의 강제집행을 보전하려고 하는 절차를 말하는 것입니다.

오늘은 임대주택을 양도할 때 임차보증금이 가압류로 되어있는 상태라면 그 가압류에 대한 효력이 양수인에게 미치는 지와 관련되어 임대차보증반환채권 가압류 사례를 살펴보도록 하겠습니다. 

신용보증회사 ㄱ사는 주택임차인인 A씨가 가지고 있던 임대차보증금반환채권에 대해 가압류했습니다. B씨는 주택소유자면서 동시에 임대인인 C씨의 주택을 매수한 뒤에 주택임대차보호법 규정에 따라 임대인지위를 승계하였습니다. 

같은 해에 임대차계약은 종료되었고, B씨는 A씨에게 보증금으로 약 3000만원을 반환했습니다. 

ㄱ사는 임대차보증금반환채권 가압류가 시작 한지 약 4년이 지나 가압류를 본압류로 이전시켜 추심명령을 받고서는 B씨에게 약 1900만원을 받고자 명령을 송달하였으나 B씨는 이미 보증금을 A씨에게 지급했다며 지급에 대해 거절하였고, 이에 ㄱ사는 A씨를 상대로 소송을 제기하였습니다. 

1심과 2심에서는 B씨가 보증금채권이 가압류가 되었을 거라는 사실을 모른 채 과실 없이 A씨에게 보증금을 지급했을 것으로 봐야 한다고 설명했습니다. 

이어 ㄱ사에서 결정한 가압류는 C씨를 대상으로 한 보증금반환채권으로 특정되어 있기 때문에 채권자인 ㄱ사와 채무자 A씨 그리고 제 3의 채무자인 C씨 사이에서만 효력이 생긴다며 원고패소로 판결했습니다. 

대법원 재판부는 주택임대차보험법 규정에 따른 요건인 임대주택 양수인이 임대인의 주택임대차 계약에서의 의무와 권리 일체에 대해 그대로 승계한다고 설명했습니다. 

따라서 그 결과 임대차보증금반환채무에 대해 양수인은 면책적으로 인수하게 되고, 양도인은 임대차와의 관계를 탈퇴하고 임차인의 보증금반환채무를 면할 수 있게 된다고 밝혔습니다. 

이어 대법원 재판부는 보증금반환채무에 관련해 지급금지 명령을 받게 된 제3채무자의 지위가 임대임 지위와 분리될 수 없는 것이기에 주택양도로 인해 임대인 지위가 양수인으로 이전하게 되면 채권가압류에 대한 제 3자의 채무자 지위 또한 임대인 지위와 동시에 이전될 수 있다고 설명했습니다. 

이어 임대주택을 양도 했는데도 불구하고 그 양수인이 채권가압류인 제 3채무자의 지위승계를 안 한다면 앞으로 본집행절차에서 가압류권자는 해당 주택의 매각대금에 대한 우선변제 권리가 사라질 수 도 있는 중대한 불이익을 입게 될 것이라고 덧붙였습니다.

또 재판부는 임차인 보증금반환채권이 가압류가 된 상태에서 주택양도가 이뤄지면 채권가압류의 제3채무자의 지위에 대해 양수인이 승계받게 되고 또 가압류권자도 임대주택 양도인이 아니고 양수인에 대해서만 가압류 효력에 대해 주장할 설명했습니다. 

따라서 대법원 재판부는 채권자 ㄱ사가 채무자 B씨를 상대로 낸 추심금에 대한 청구소송에서 원고패소로 판결했던 원심을 깨고 임대차보증금 가압류에 대한 심판을 다시 하라며 돌려보냈습니다.

지금까지 임대차보증금반환채권 가압류의 효력에 대해서 살펴보았는데요. 이처럼 임대주택을 양도할 때 임차보증금이 가압류 상태라면 임대주택 양수인에게도 가압류 효력이 미친다는 판결이 나왔습니다. 

이와 관련되어 건설보증분쟁이 일어났다면 법적인 조언을 해 줄 변호사를 선임하는 것이 좋은 선택이 될 수 있습니다. 

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