부동산매매대금 채무불이행책임 적용 안되면?

부동산매매대금 채무불이행책임 

적용 안되면?

아파트 분양권을 구매한 매수인이 부동산 중도금을 납부하지 않았는데요. 때문에 매도인은 은행에서 아파트 담보로 대출을 받은 뒤 분양대금을 냈습니다. 그렇다면 매수인이 약속하였던 부동산 매매대금에 대해 지급을 하지 않은 매도인이 근저당권을 먼저 말소시켜야 할 의무가 있을까요? 

매매대금을 지급해야 할 의무는 근저당권설정등기 말소 의무와 동시 이행관계에 속하기 때문에 매수인이 매매대금을 내지 않는 한 근저당권설정등기 말소의 의무로 인해 매도인이 채무불이행책임을 지지 않아도 됩니다. 

오늘은 이와 관련해 부동산매매대금에 대한 채무불이행책임 소송사례를 살펴보도록 하겠습니다. 

R씨는 ㄱ아파트의 분양권을 T씨에게로부터 구매하기로 하였습니다. R씨는 T씨에게 약 4000만원의 계약금을 지불했지만, 자신이 부담하기로 했던 중개수수료와 분양대금 등 약 2억은 지불하지 않았는데요. 

이에 T씨는 ㄱ아파트에 근저당권을 설정하게 되었고, 1억 7000만원가량의 돈을 은행에서 빌린 뒤 분양대금을 치렀습니다. 

T씨는 ㄱ아파트의 공사가 끝나자 소유권이전등기를 자신의 명의로 한 뒤 근저당권설정에 대한 등기도 마쳤습니다. 그러자 R씨는 T씨가 부담 또는 제한 없는 완전한 소유권을 이전해야 할 의무가 있음에도 불구하고 ㄱ아파트에 근저당권을 설정한 뒤 대출을 받게 되어 그에 따른 손해를 입게 되었다고 주장하였습니다. 

그러면서 T씨에게 지급해야 하는 2억원 가량의 매매대금에서 손해배상금인 약 1억 7400만원을 상계하고 소유권이전등기를 해야 한다며 소송을 제기하였습니다.

1심에서는 T씨의 손을 들어주었습니다. 그러나 2심은 T씨가 대출금을 갚지 않을 시 R씨가 ㄱ아파트의 소유권이전등기청구권을 보전하고자 대출금을 대신 갚아야 할 상황이 오기 때문에 부동산매매대금 중 T씨의 대출금의 상당금액을 상계해야 한다고 판결을 내렸습니다. 

대법원 재판부는 ㄱ아파트의 분양권을 갖고 있는 매도인 T씨에게 해당 사건의 근저당권설정등기를 말소 시킨 뒤 소유권이전등기를 완전하게 해야 할 의무가 존재하긴 하지만, 근저당권설정등기의 말소를 하지 않았다고 하더라도 T씨의 소유권이전등기에 대한 의무가 불이행되었다고 할 수 있는 건 아니라고 설명했습니다. 

이어 원심에서 판결한 바 R씨의 부동산매매대금을 지급해야 할 의무와 T씨의 소유권이전등기에 대한 의무가 동시이해관계에 해당한다고 밝혔습니다. 

그러면서 T씨의 근저당권설정등기를 말소해야 할 의무 역시 R씨의 부동산 매매대금 지급의무에 대해 동시이행관계에 있기 때문에 R씨가 부동산 매매대금에 대한 지급을 하지 않는다면 근저당권설정등기의 말소등기로 인해 R씨의 채무불이행책임도 성립될 수 없다고 판시하였습니다. 

따라서 대법원 재판부는 R씨가 T씨를 상대로 제기한 계약금 반환에 대한 소송에서 원심의 원고승소 판결을 파기하고 관할 고등법원으로 돌려보냈습니다. 

지금까지 부동산 매매대금 납부와 관련해 채무불이행 책임에 대한 소송사례를 살펴보았는데요. 아파트분양권 매수인이 분양대금 등을 지급하지 않아 매도인이 이를 내고자 아파트를 담보로 은행에서 대출을 받아 냈다면 매수인이 약속했던 모든 매매대금을 지급하지 않는 경우 매도인이 근저당권의 말소를 시켜주어야 할 의무가 없다는 대법원 재판부의 판결이 나왔습니다. 

이처럼 부동산 관련하여 복잡한 문제가 발생했다면 부동산 분야에서 법률적 지식을 갖춘 변호사를 통해 사건을 차근차근 헤쳐나가는 것이 좋은데요. 

앞서 살펴보았던 사건처럼 채무불이행 책임에 대한 소송 등 부동산 관련해 분쟁이 일어났다면 지체하지 마시고 변호사에게 신속히 의뢰하여 문제를 재빨리 해결해 나가는 게 현명한 선택의 길이 될 수 있습니다. 

최종모 변호사는 이러한 다수의 부동산 분쟁사건 수행 경험을 통해 의뢰인 입장에 서서 이에 대응 할 수 있는 적절한 해결방안을 제공해 드리고 있는데요. 도움이 필요하시다면 의뢰인에게 귀를 기울여 해당 사건에 관해 정확히 파악하며 명확히 살펴볼 수 있는 변호사의 법률 자문이 중요할 수 있다는 사실을 절대 잊지 않으시길 바랍니다.