주택분양보증료 돌려받을 수 있는 경우는

주택분양보증료 돌려받을 수 있는 경우는

주거공간은 사람에게 편안한 쉼터 역할을 하면서 필수적인 요소로 자리잡았고, 이에 따라 주거공간을 마련하기 위해서는 주택분양을 고려해볼 수 있는데요. 주택사업자가 입주를 희망하는 사람에게 주택을 판매하는 것을 주택분양제도라고 하는데, 여기에는 선분양제도와 후분양제도 2가지 분류로 나눌 수 있습니다.

선분양제도는 아파트나 주택과 같은 건축물을 건설하기 위한 자리가 마련되면 주택업체 측에서 공사를 시작하게 되고 이와 동시에 분양보증을 받고 입주 희망자를 모집하는 것을 말합니다. 반면 후분양제도는 주택 건물을 어느 정도 건설하고 나서 입주 희망자를 모집해 건물을 분양하는 것인데요. 즉 이는 공정률이 80퍼센트 정도에 이르렀을 때 분양을 하기 시작하는 것을 의미합니다.

그런데 이렇게 입주 희망자를 모집하여 분양계약을 맺었음에도 분양사업자가 파산하거나 기타 등의 사정으로 계약을 이행하기 어려운 상황이 올 수 있습니다. 이 때 분양보증제도는 건축물의 분양을 이행하거나 입주 희망자가 납부한 분양대금의 환급을 책임지는 것을 역할을 합니다. 쉽게 말하자면 주택사업자가 파산하여 건설을 중단하게 되는 상황에 이르러도 보증회사 측에서 해당 건축물의 완공을 보증해주는 것을 말하는 것이죠.

이는 주택사업자가 보증회사에게 주택분양보증료를 지급함으로써 보증계약이 성립되고 이에 보증회사가 분양을 책임지게 됩니다. 그런데 주택분양보증계약은 당사자간의 의견을 합치시키는 것에만 그치지 않고 여러 부수적인 요건을 충족시켜야 할 텐데요.

실제로 보증계약의 효력이 발생되는 시점이 사안의 쟁점이 되어 법적 다툼으로 번진 사건이 있었습니다. 만약 보증계약이 무효가 된다면 보증회사 측은 주택분양보증료를 전부 반환해야 하는 것일까요? 해당 사안을 통해 이에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

사안에 따르면 주택사업기업인 A사는 관할 시에 아파트 건설사업에 대한 계획을 승인 받은 다음 보증회사인 B사와 아파트 분양 건에 대해 보증계약을 맺었습니다. 이 때 A사는 주택분양보증료로 10억 원과 30억 원을 지급했습니다. 이후 A사는 입주자를 모집하는 공고에 대해서도 승인을 받았으나, 공사가 중간에 중단되고 이에 착공기간이 지연되는 등의 사정으로 입주자 모집공고는 따로 하지 않은 상태였는데요.

이에 따라 A사는 모집공고를 하지 못한 탓에 수분양자가 존재하지 않는다며 B사에게 보증계약 해제와 더불어 주택분양보증료를 돌려달라고 요구했습니다. 하지만 B사는 입주자 모집공고에 대한 승인을 받은 시점부터 모집이 취소된 시점까지의 주택분양보증료를 공제하고 난 잔금을 반환했으므로 자신들은 이 이상으로 반환해야 할 책임이 없다고 맞섰습니다.

결국 해당 사안은 소송으로 이어졌는데요. 이에 1심은 당사자들이 체결한 보증계약을 살펴보면 계약이 시작되는 시점을 입주자 모집공고에 대해 승인 받은 날짜로 정했고, 보증료의 의미는 추후에 발생할지도 모르는 보험사고에 대비한 대가로 위험이 발생할 가능성이 있는 기간 동안의 주택분양보증료를 적법하게 가지고 있을 권원이 있다고 설명했습니다.

그렇기 때문에 실제로 주택분양이 이루어지지 않았다는 상황에 따라 보증계약 마저 효력을 부인하는 것은 타당하지 않다고 밝히며 보증회사인 B사의 손을 들어주었습니다.

하지만 2심에서는 원심과 입장을 달리하여 다른 판결을 내렸습니다. 2심은 대한주택보증에 관한 시행세칙을 살펴보면 입주자 모집공고에 대한 승인의 취소사유에 분양률이 저조한 점 등을 포함하고 있어 해당 사유의 내용이 구체적이지 못하다고 설명했습니다. 이러한 세칙은 입주자 모집공고를 승인 받은 뒤 모집공고가 실제로 이루어진 경우를 전제로 삼고 있기만 할 뿐, 본 사건처럼 모집공고를 승인 받은 다음 이를 이행하지 않아 주택분양계약이 성립될 여지가 존재하지 않는 경우는 제외라고 덧붙였습니다.

이에 2심은 본 사건에서 분양보증계약이 시작되는 시점이 입주자 모집공고를 승인 받은 시점이라고 할지라도 이러한 사유만으로 B사가 보증계약의 보험사고에 따른 위험을 인수한 것이라고 보기 힘들다고 밝혔습니다. 따라서 A사가 입주자 모집공고를 하지 않았다면 보증계약의 효력은 발생하지 않은 것으로 보아야 하므로 B사는 A사에게 정산금 등을 비롯해 주택분양보증료를 전부 반환해야 한다고 판시했습니다.

주택사업자가 보증회사와 보증계약을 체결하게 되면 그에 따른 보증수수료를 지급해야 합니다. 이 때 보증수수료는 추후 발생할지도 모를 보험사고에 따른 위험에 대한 대가라고 볼 수 있는데요.

그런데 예상치 못한 상황에서 보증계약이 해제가 될 수 있는데, 이 때 계약의 효력이라든지 보증수수료 환급문제를 두고 치열한 갈등의 양상이 나타날 수 있습니다. 이 때 당사자들은 사실관계를 추리는 것에 더해 의견까지 합치시킬 필요가 있음에도 이러한 과정이 쉽지 않아 법적 다툼으로까지 이어질 수 있는 것입니다.

따라서 위와 같은 분쟁사안에서 갈등을 해소하기 어려운 경우라면 의뢰인의 사안에서 적극적으로 조력해줄 수 있는 변호사와 동행하여 사안을 대처하는 것이 좋은 선택이 될 수 있습니다.