부동산 명의신탁 약정 소유권이전등기했을때

부동산 명의신탁 약정 소유권이전등기 한다면

명의신탁이란, 부동산과 같은 재산에 대해서 소유자 명의를 실제로 가지고 있는 사람이 아닌 다른 사람의 이름으로 서류에 기재하는 행위입니다. 명의신탁이 문제가 되는 이유는, 이 행위가 탈세 또는 강제집행을 피하기 위한 목적으로 악용될 수 있기 때문입니다. 

그러므로 이 명의신탁은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 따라 제지당하고 있습니다. 제삼자와 명의신탁에 관하여 맺는 약속들은 무효로 치부됩니다. 또한 제 3자와 명의신탁약정 등에 따라서 등기로 이루어진 부동산에 대한 물권의 변동 역시 무효로 합니다. 

그런데 만약 명의신탁이 제삼자가 아닌 부부간에 일어났다면 어떻게 될까요? 효력이 유지 될 수 있을까요? 아니면 무효로 처리될까요? 관련 사례로 살펴보겠습니다.

A씨는 B씨의 어머니인 C씨와 재혼을 하였습니다. A씨는 C씨와 함께 지방에서 호텔 운영을 하며 C씨에게 호텔건물과 부지를 명의신탁하였습니다. 몇 년 뒤 C씨는 사고를 당하여 사망하게 되었습니다. 그리고 A씨는 C씨의 상속인 B씨를 상대로 C씨의 사망으로 혼인 관계가 종료되었고, 이에 따라서 명의신탁도 무효가 되었으니 소유권이전등기를 하라며 소송을 제기하였습니다. 

A씨는 이 사고의 책임이 있어 실형을 살게 되었는데요. 그런데 이 부동산 명의신탁에 관한 항소심에서는 승소판결을 받았습니다. C씨의 명의 수탁자 지위를 이어받은 B씨와 A씨 사이에서는 명의신탁약정이 무효이기 때문에 B씨가 받은 부동산은 부당이득이라는 판결이었습니다. 

그러나 대법원에서는 B씨의 손을 들어주었습니다. 재판부는 명의신탁을 받은 사람이 주곡 나면 그 신탁에 대한 관계는 재산상속인 간에 그대로 유지가 되는데 부동산실명법상 부부간 부동산 명의신탁은 명의신탁에 대한 계약이 성립될 시점에 부부관계가 유지될 것을 요구할 뿐 그것이 지속하는 것을 효력요건으로 삼고 있지 않다고 밝혔습니다. 

또한, 이 법에는 부부간 명의신탁에 대해 배우자 중 한 명이 사망하여 부부관계가 해소되었다고 하더라도 이를 무효로 하는 규정이 없으며, 부동산 명의신탁을 악용할 여지가 없다고 판단되는 경우에는 명의신탁이 사망한 배우자와 다른 상속인 간의 관계에서도 유효하다고 판시하였습니다. 

부동산 명의신탁에 관한 다른 사례도 살펴보겠습니다. 

ㄱ 씨는 자신의 토지 약 400평을 구매하면서 명의 수탁자 ㄴ 씨 이름으로 등기를 하였습니다. 명의 수탁자 ㄴ 씨 등이 토지를 자신의 허가 없이 처리하는 것을 방지하기 위해 소유권 이전 청구권 보존등기 임시등기도 하였습니다. 

후에 토지 반환을 요구했지만, 돌려받지 못하자  ㄱ 씨는 소송을 제기하였습니다. 1심과 2심에서는 명의 수탁자 ㄴ 씨가 토지를 마음대로 처리하는 것을 막기 위해 임시등기 처리를 했다면 이 행위는 유효하다고 판단하여 ㄱ 씨의 손을 들어주었습니다. 

그러나 대법원에서는 ㄴ 씨의 손을 들어주지 않았습니다. 토지의 실소유주인 명의 신탁자 ㄱ 씨가 후에 등기 명의를 대여해준 명의 수탁자 ㄴ 씨로부터 토지를 되돌려 받기 위해 하는 소유권이전등기 청구권 보존등기 임시등기는 효력을 발휘할 수 없다고 판단을 내린 것입니다.

재판부는 애초에 토지를 구매한 실제 소유주가 등기명의인에게 토지를 부동산 명의신탁하는 행위 자체가 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 규정을 위반하는 것이기 때문에 무효라는 것이었습니다. 

이처럼 자신이 직접 구매한 토지 또는 건물의 명의를 세금을 내는 것을 피하거나 불이익을 받지 않기 위해 다른 사람의 이름으로 서류에 등록하는 행위인 부동산 명의신탁은 여러 법적으로 분쟁이 발생할 수 있습니다. 그러므로 초기부터 변호사 등의 도움을 고민해서 차근차근 분쟁을 풀어나가는 것이 필요하실 수 있습니다.