하자담보책임 아파트 보수문제 누구에게

하자담보책임 아파트 보수문제 누구에게

오래된 아파트에서는 하자가 생기는 부분을 흔하게 보실 수 있습니다. 그런데 새로 지은 아파트에서 하자가 발견된다면 문제를 제기해야 하는 부분입니다. 

하자는 내력 구조부별 하자와 시설공사별 하자로 구분할 수 있습니다. 내력 구조부별 하자는 공동주택 구조체에 생긴 결함이고 시설공사별 하자는 공사상의 실수로 인해 균열 처짐 등 건축물의 안전상, 기능상, 미관상에 해를 끼치는 하자입니다. 당연히 둘 다 아파트 하자보수가 필요합니다. 

이런 하자에 관한 하자담보책임은 사업 주체가 지게 됩니다. 내력 구조부별 및 지방공사의 하자담보책임의 기간은 10년입니다. 시설공사별 하자담보책임 기간은 공사 종류에 따라 달라집니다. 총 21가지가 있는데요. 

입주자대표회의에서 설치한 것에 대해서는 사업 주체가 하자담보책임을 지지 않습니다. 아파트의 부분 중 전유부분에 대한 하자담보책임은 입주자의 등기부 등본상의 등기접수일부터 계산을 시작하고, 공용부분은 임시사용승인일부터 계산을 시작합니다. 

이런 아파트 하자보수를 누가 할 것인가에 대한 하자담보책임에 대해서는 종종 소송이 일어나기도 합니다. 오늘은 이 소송에 관련한 사례들을 살펴보고자 합니다. 

ㅅ 씨는 ㄷ 건설과 한 아파트에 대해 분양계약을 맺었습니다. ㄷ 건설은 모델하우스에 이 아파트의 주방 창호를 가로,세로 100cm로한 축소모형을 전시했습니다. 그런데 실제로 시공된 주방 창호의 크기는 가로, 세로 100cm, 50cm 라는 것이 문제였습니다. 이를 발견한 ㅅ 씨는 축소모형과 실제 창호규격이 다르다며 320만 원을 배상하라는 소송을 제기하였습니다. 

1심에서는 아파트의 하자담보책임은 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판가름이 나기 때문에 실제로 지어진 창호의 크기가 모델하우스에 설치된 모형과 다르다고 하여도 준공도면과 실제 창호규격이 같다면 하자가 아니라며 ㄷ 건설의 손을 들어주었습니다. 

최종판결도 이와 같은 결론을 내렸습니다. 재판부는 당시 모델하우스에 보인 축소모형에는 실제 공사와 차이가 생길 수도 있다고 공지되어 있었고 분양계약서에도 아파트에 관한 인쇄물 및 조감도는 대략적인 이해를 위한 것이니 실제 시공과는 차이가 있을 수 있다고 확실히 되어 있으므로 이것을 살피지 못한 ㅅ 씨의 책임이라는 판결을 냈습니다. 

즉, 아파트 분양계약에서 채무불이행책임이나 하자담보책임은 분양된 아파트가 통상적으로 보아도 좋지 않으면 인정될 수 있다는 것입니다. 

또 다른 하자담보책임에 관한 소송사례를 살펴보겠습니다. 

A씨는 분양받은 아파트 바닥이 설계도면과는 다르게 온수난방 배관 아랫부분 콘크리트의 두께 기준보다 평균 17mm, 최대 20mm까지 미달했으며, 온수난방 배관의 위쪽 두께는 기준보다 평균 19.6mm, 최대 37mm까지 초과해 시공되어 난방 기능에 대한 하자에 대해서 주택공사와 시공사인 B 건설에 하자담보책임을 묻는 소송을 제기하였습니다. 

판결문에 의하면, 난방은 외부의 추위로부터 사람이 보호를 받을 수 있게 하는 주거의 가장 기본적이고 중요한 기능이라고 밝혔습니다. 

따라서 주택공사는 A씨 등에 아파트 하자보수에 달하는 손해배상금과 분양계약을 제대로 실행하지 못한 것에 대한 불완전이행 책임,위자료를 지급하도록 하였습니다. 

그러나 집합건물에 관한 규정에는 분양자의 하자담보책임만 규정하고 있으므로 B 건설은 A씨의 아파트에 관해 직접적인 계약관계가 존재한다고 할 수 없으므로 B 건설에는 하자담보책임을 묻지 않았습니다. 

집은 우리의 일상에 큰 부분을 차지하는 주거의 문제입니다. 그러한 주거에 하자가 생긴다면 당연히 하자담보책임을 묻고 아파트 하자보수 등을 청구할 수 있는데요. 다만 이러한 문제로 분쟁이 생기면 이해관계가 얽혀있어 복잡하므로 초기부터 변호사 등의 도움을 고려해 보시는 것도 한 방법이 될 수 있습니다.