아파트하자책임 분쟁에서 대응하려면

아파트하자책임 분쟁에서 대응하려면  

공사 상의 잘못 등으로 살고 있는 아파트에 하자가 발생하였을 경우, 그에 대한 책임은 누구의 책임일까요? 그리고 하자 수리에 대한 비용은 누구에게 청구해야 할까요? 

이와 같이 아파트에 하자가 발생하면 어떻게 해결해야 할지 방법을 모르는 사람들이 많습니다. 우리나라에서는 아파트 하자에 대한 법률이 여러 가지가 있는데 그 중 대표적인 것 하나가 하자보수보증금에 대한 법률입니다.

하자보수보증금이란 사업주체가 아파트하자책임 등을 보장하기 위해 담보책임 기간동안 예치하거나 지급을 보장해주는 보증 보험에 가입하는 하자보수에 대한 비용이라고 정의를 내릴 수 있습니다. 

여기서 사업주체는 주택건설사업계획이나 대지조성사업계획 등의 허가를 통해 사업을 이행한 자를 말합니다.  

최초 아파트를 건축하였던 시공자 등의 사업주체는 담보책임 기간 동안 공사 상의 문제로 발생된 균열 및 침하, 파손 등의 하자가 발생된 문제점들에 대해 입주자 대표회의 등의 요구에 따라 하자를 보수해야 되는 책임이 있습니다. 

내력구조에 하자가 나타난 경우에 사업주체는 하자에 대해 보수를 해야 하며, 하자담보책임기간은 지붕, 바닥, 보는 5년이며 기둥, 내력벽 등은 10년입니다. 

만약 입주대표회의 등의 요구에 사업주체가 3일 내에 하자 보수에 대한 계획을 통지하지 않거나 하자 보수를 진행하지 않을 경우는 하자보수보증금을 사용해 스스로 보수하거나 다른 사업체에 요청하여 보수를 진행할 수도 있습니다. 

이와 같이 하자보수보증금의 개념대로 이행된다면 법적인 문제까지 진행하지 않을 수 있습니다. 

하지만 제대로 이행되지 않는 상황의 발생으로 소송까지 진행되기에 이에 따른 대처 등도 함께 이루어져야 합니다.

기본적으로 볼 때, 아파트하자책임은 누구에게 어떻게 묻느냐의 문제라 할 수 있겠습니다. 즉 이를 누구에게, 어떻게 묻는 것인가에 대해서 제대로 알아보지 않고 법적 조치를 취하면 역으로 어려운 상황에 몰릴 수도 있기 때문에, 이에 대해서 확실히 알아보신 다음에 조치를 취하는 게 좋겠습니다. 

이를 보다 쉽게 이해하기 위해서 관련된 사례를 소개해 드릴까 합니다. 

ㄱ아파트의 입주자대표회의는 ㄴ건설이 시공한 아파트에 입주하였으나 아파트 바깥쪽 면의 벽과 안쪽 면의 벽에 누수와 균열 등의 문제로 하자를 발견했습니다. 이에 하자보수를 보증하였던 ㄷ주택보증을 대상으로 23억원 정도의 손해배상 소송을 냈습니다. 1심과 2심은 이 손해배상 소송에서 아파트하자책임을 인정해 각각 손해배상금을 지급하라고 판결했습니다. 

이에 ㄷ주택보증은 아파트 안쪽 구조부에 의해 발생한 하자로 인해 아파트가 붕괴되거나 붕괴될 염려가 있다는 사실이 증명되지 않는 한 하자를 보수하는 기간을 3년의 기간으로 봐야 한다며 상고했습니다.

이에 대법원은 주택법 규정에 따르면 아파트 안쪽 구조면에 발생하여 생긴 하자에 대해 위험도 및 주요도에 따라 아파트하자책임을 가중시키려 하는 것이지, 아파트 안쪽 구조면 즉 내력구조부에 대해 아파트가 붕괴되거나 붕괴될 우려가 있는 경우와 같은 큰 하자에 대해서만 하자보수에 대한 몫을 부담하는 것으로 한정하도록 하려는 취지가 아니라고 지적했습니다.

더불어 재판부는 아파트와 같은 공동체가 생활하는 주택의 경우 일반적인 집합건물보다 보호의 중요성이 큰데도 내력구조부에 생겨난 하자에 대해 하자보수기간을 5년 또는 10년으로 본다면 건설산업기본법령에서 공동주택 등에 관해 내력벽 책임기간을 10년으로 제정한 일반 집합건물보다 안전을 소홀히 본 것으로 보아 위험 할 수 있다고 설명하며 원고 일부 승소를 판결하고 원심을 확정하였습니다. 

이처럼 아파트하자책임은 다양한 이해관계가 얽힌 상황으로 소송까지 진행될 수 있습니다. 소송 결과가 잘 해결된 방향이라면 아파트하자에 대해 배상을 받을 수 있지만, 그렇지 않은 경우 하자보수에 대한 배상 책임이 없다는 판결이 나오게 될 수 있으며 이에 대한 책임은 스스로 져야 할 수도 있습니다. 그러니 아파트하자책임과 관련된 법적인 소송을 준비하는 상황이라면 법률 상담 등을 통해 상황을 해결하시는 것도 현명한 방법이 될 수 있습니다.