근저당권말소서류 법적으로 유효할지

근저당권말소서류 법적으로 유효할지

법적으로 볼 때, 근저당권이라고 함은 거래관계에서 이어지고는 합니다. 

이는 장래에 생길 지 모를 여러 상대를 대상으로 한 불특정 채권을 담보할 목적으로, 담보물 측이 부담하게 될 액수를 미리 정한 뒤, 장래 결산기가 오면 그에 대하여 확정된 채권을 범위 안에서 담보하게 되는 저당권을 일컫는 표현입니다. 

따라서 근저당권말소서류를 작성했다고 하는 것은 이러한 근저당에 대한 개념이 말소되었다고 해석할 수 있습니다.

또 이로 인하여 가압류나 근저당소송의 양상이 크게 뒤바뀔 수 있다는 점을 명심하시는 것이 좋겠습니다.

근저당권말소서류에 대하여 알아볼 때 명심할 점 중 하나가 바로 그 서류가 법적으로 유효하느냐는 점입니다. 

서류 자체에 미비한 부분이 있거나, 혹은 유효하지 못한 방식으로 근저당권말소서류를 작성했다면 이것이 법원에 인정되지 못하는 경우가 생길 수 있기 때문입니다. 

또한 근저당권이 어떻게 설정되고, 또한 후 순위 임차인 들이 얼마나 있었는가 등에 대한 요소들도 큰 변수가 될 수 있습니다. 

그럼 이와 관련된 상황의 사례를 통해 자세히 설명해드리도록 하겠습니다. ㄱ씨는 아파트 측에 선순위 근저당권이 설정되어 있는 상황에서, 후순위 임차인에게 임대차보증금의 반환 의무가 없을 것이라고 예상을 하였습니다. 

따라서 ㄱ씨는 아파트를 낙찰받았습니다. 그런데 원래 집주인 측에서 경매대금 납부 기일이 찾아오기 전 선순위 근저당권의 채무를 갚아버림으로써 임차인 측에 대항력이 생기게 되었습니다. 결국 ㄱ씨 본인이 임대차보증금 반환의무를 지게 되었고, 이에 반발하여 소송을 제기하였습니다. 

2심 재판부는 ㄱ씨에 대한 패소로 판결을 내렸습니다. 하지만 대법원 재판부의 판단은 달랐습니다. 

대법원 재판부는 ㄱ씨의 패소로 판결을 내린 원심을 파기하고 본 사건을 돌려보냈습니다. 대법원 재판부가 ㄱ씨의 손을 들어준 것은, 법적 선후관계를 따져 볼 때 합당한 이유가 있었기 때문입니다. 

대법원 재판부는 먼저 ㄱ씨 측에서 부동산 경매절차를 진행하는 중, 선순위 근저당권이 존재한다는 사실에 대해 설명하였습니다.  따라서 ㄱ씨가 후순위 임차권은 소멸하는 것으로 아는 상태에서 낙찰을 받았는데, 이후 이것이 집주인 측에서 후순위 임차권의 대항력을 존속시킬 목적으로 행동한 것은 문제가 있다고 대법원 재판부는 평가하였습니다.

더불어 집 주인이 후순위 임차권의 대항력을 존속시키기 위해 피담보채무를 변제하고, 근저당권을 소멸시키는 행위는 ㄱ씨 입장에서는 손해가 될 수 있다고 대법원 재판부는 판단하였습니다. 또한 이러한 행위는 결과적으로 집주인 측이 배상을 해야 하는 행위가 된다고 대법원 재판부는 밝혔습니다. 

아울러 대법원 재판부는 경매에 대한 상황에 대해 경매에 참가하는 자의 경우에는 자기의 책임과 위험부담 하에서 경매목적물에 대한 권리관계를 분석해야 하는 것은 맞지만, 이러한 법적 원칙은 ㄱ씨 입장과는 다르다고 덧붙였습니다.

경매참가여부나 매수신고가격의 문제라면 ㄱ씨 본인이 온전히 짊어져야 할 사안이겠지만, 본 사건은 기본적으로 경매 기일이 지난 후에 발생한 선 순위에 대한 근저당권 말소라는 상황으로 평가할 수 있으며, 이러한 상황으로 인하여 발생한 사정변경의 경우에는 그 부담을 경락인 측에 속하는 ㄱ씨에게 귀속시킬 수 없다는 게 대법원 재판부의 판단이었습니다. 

즉 근저당권이 설정된 상태에서 그보다 후순위인 임차인 측에서 세들어 살고 있던 집이 강제경매된 상태에서, 이를 경락받은 경락인 측에서 그 대금을 주기 전에 집주인이 선순위의 근저당권을 말소해 준 것이 인정된다면, 설사 경락인 측에서 완납하여 소유권을 취득한다고 하더라도 임차권자에 대한 대항권이 없기 때문에 집주인이 손해를 배상해야 한다고 대법원 재판부는 판결을 내렸습니다. 

근저당권과 관련된 사안은 여러 법적 개념을 종합하여 그 중 우위에 있는 것을 택하여 재판 결과가 나오는 경우가 많기 때문에 그만큼 검토해야 할 정보나 지식, 법규 또한 많을 수 밖에 없습니다. 

따라서 근저당권말소서류 문제가 발생했다면 가능한 재판 준비를 제대로 하는 것이 유리할 것이며 이때는 관련 소송의 경험이 있는 변호사 등의 조력을 고려해보는 것이 슬기롭게 대처하는 방법 중 하나가 될 것입니다.