월세 미납 계약해지 명도로 이행 가능한지

월세 미납 계약해지 명도로 이행 가능한지 

일반적으로 월세 미납을 한달 정도 한 경우라면 바로 건물을 내놓을 정도의 과실은 아닙니다. 

하지만 그 기간이 두 달, 세 달로 이어진다면 법적 규정에 따라 건물을 내놓아야 할 수 있습니다. 

따라서 월세 미납 계약해지로 인한 소송을 앞둔 분들은 세입자나 건물주, 어느 입장이든 법적 준비를 소홀히 하지 않는 편이 도움될 수 있습니다. 

세입자의 경우 본인이 월세를 못 낸 것이 확실하다면 그 상황에서 본인 권리를 가능한 많이 찾는 것이 필요할 수 있으며, 건물주는 세입자가 월세를 못 낸 만큼 명도소송 등의 방법을 제기함으로써 본인 권리를 찾는 것이 중요할 수 있습니다. 

월세 미납 계약해지를 이유로 명도를 진행한다 하더라도, 그에 따른 문제가 발생할 수 있습니다. 월세 문제로 명도 자체를 진행하는 것이 적법한지 아닌지 법적 분쟁이 일어날 수 있으며, 혹은 지급하지 못한 월세를 얼마까지 지급해야 할 지도 법적 분쟁의 대상이 될 수 있습니다.  

무엇보다 이러한 상황에 대비하기 위한 방법으로는 관련 상황의 판례를 살펴보는 것도 도움될 수 있습니다. 

그럼 이와 관련된 상황의 사례를 통해 이에 대해 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 이 사건의 당사자는 건물주였던 a씨와 세입자였던 b씨였습니다. 전 주인 시절부터 문제의 상가에서 장사를 하고 있던 b씨는 월세와 관리비를 제대로 지불하지 못했으며, 연체 액수가 이미 보증금을 초과한 상태였습니다. 

이런 가운데 건물주가 바뀌었고, 주인이 바뀐 상황에서도 b씨는 역시나 월세를 내지 못하는 상황이었습니다. 이에 a씨는 계약을 해지한 뒤 퇴거할 것을 요구했습니다. 하지만 b씨는 보증금을 돌려주어야 나갈 것이라며 버티는 입장을 보였습니다.  

그러자 건물주 a씨는 명도 소송을 제기하였습니다. 

1심 재판부는 b씨 측이 상가를 인도해야 하는 것은 물론, 밀린 월세와 관리비를 모두 지급해야 한다며 건물주인 a씨의 손을 들어주었습니다. 

그러나 2심 재판부의 판단은 달랐습니다. 2심 재판부는 1심 재판부와 같이 인도를 명령하면서도, 밀린 월세에 대해서는 1심 재판부에서 명령을 한 금액보다 적게 지급하는 것이 맞다고 판결을 내렸습니다. 

2심 재판부는 a씨가 건물을 인수할 당시 채권양도 요건까지 갖춘 것은 아니라고 설명하였습니다. 또한 이러한 경우에는 연체차임채권 또한 승계되지 않는다고 2심 재판부는 덧붙였습니다. 

때문에 결과적으로 건물주가 바뀐 뒤라면 발생한 월세만 물어주면 된다고 2심 재판부는 판단하였습니다. 

하지만 대법원 재판부의 판단은 달랐습니다. 대법원 재판부는 이러한 원심을 파기하고 본 사건을 관할 법원으로 돌려보냈습니다. 

대법원 재판부는 먼저 임대차계약 상황에서, 보증금의 경우 임대차 계약이 마친 뒤 그 목적물을 임대인 측에 명도를 할 때까지 생길 수 있는 임대차에 따른 임차인 이 짊어져야 할 모든 채무를 담보하는 역할을 가지는 개념이라고 설명했습니다. 

또한 대법원 재판부는 이러한 채무의 경우에는 임대차 관계가 끝난 뒤에는 그 목적물이 반환될 때 다른 사정이 존재하지 않는 한은 별도의 의사 표시가 존재하지 않는다 하더라도 역시 보증금에서 당연히 공제를 하는 것이 맞다고 판단하였습니다. 

또한 대법원 재판부는 임차건물의 양수인 측에서 건물의 소유권을 가진 후 임대차 관계가 마감되어 임차인 측에 보증금을 돌려주어야 하는 경우에도 이와 같은 논리는 성립된다고 평가하였습니다. 

그러므로 임대인 지위를 승계하기 전에 발생한 연체 차임이나 관리비가 존재할 경우, 이는 보증금에서 공제한다고 보는 것이 당연하고 임차건물 양도 시에 관리비 등이 남아있는 경우에는 보증금에서 공제하는 것이 맞다고 대법원 재판부는 밝혔습니다. 

즉 대법원 재판부는 임차인 측에서 월세와 관리비를 밀리고 있던 상황에서 상가 주인이 바뀌었을 경우, 새 주인 역시 기존에 밀렸던 월세 등을 보증금에서 공제할 수 있으며 명도 또한 가능하다고 판결을 내렸습니다. 

월세 미납 계약해지의 경우, 월세를 내지 않은 세입자 측에 법적으로 부담이 되는 경우가 많이 있습니다.

 따라서 세입자 입장에서 월세 미납 계약해지 상황으로 관련 소송까지 걸린 상태에서는 그만큼 면밀한 준비를 할 필요가 있습니다. 

이는 여러 정황이나 혹은 증거를 모으면서 본인에게 유리한 것들을 찾고, 그에 따라 재판을 시작해야 할 것입니다. 

그렇지 않으면 금전적인 낭패를 볼 수 있습니다. 

그리고 이러한 사안은 혼자 대처하려고 하기 보다는 관련 소송의 경험이 있는 변호사 등의 조력을 고려해 대처하도록 하는 것이 보다 현명할 수 있는 방안이 될 것입니다.