상가권리금회수 분쟁 줄이기 위해

상가권리금회수 분쟁 줄이기 위해 

우리나라의 자영업자 비율은 25%정도로 OECD가입 국가 중 다섯 번째로 높은 것으로 알려져 있습니다. 경제인구 4명 중 1명이 중소상공인 것으로 스스로 자기 사업체를 운영하여 생계를 이어나가는 분들이 그만큼 많다는 이야기일 텐데요. 

자영업 특히 장사를 하시는 데 있어서 재택 영업을 하지 않는 이상 상가 건물 임대차는 필수적으로 수반됩니다. 

따라서 이에 관해서 반드시 알고 계셔야 할 법률 상식이 있다면 그 중 첫 번째가 아마 권리금 관련 법률일 것이라 할 수 있습니다. 

 오늘은 상가권리금계약서 무엇인지, 그리고 상가권리금 회수를 위해 주의해야 할 점은 어떤 것이 있는 지 등에 관해 알아보겠습니다.

우선 권리금이란 무엇인지 살펴보겠습니다. 권리금이란 상가 건물에서 영업을 하려는 사람이 그 건물의 기존 영업에 관하여 영업, 시설, 위치 등에 의해 발생한 유무형의 이익을 금전으로 환산해서 기존 임차인이나 임대인에게 지급하는 돈으로 보증금 이외에 별도의 것을 말합니다. 

즉, 기존에 상가 건물에서 영업을 하던 사람이 그 영업으로 인해 발생시킨 유 무형의 이익이 후에 그 건물에서 영업을 하려는 사람에게도 이익이 될 수 있는 경우, 이를 두 사람의 합의로 돈으로 환산해서 새로 영업을 하려는 사람이 기존 영업자에게 지급하기로 하는 돈을 말하는 것입니다. 

한편 권리금을 정확히 측정하는 방법은 법에서 명확히 정하여져 있는 것은 아닙니다. 

다만 영업권리금은 보통 매도하는 시점부터 6개월 내지 1년 동안의 평균 매출이 기준이 되어 정해지는 경우가 많고, 시설권리금은 3년 이하의 점포인 경우에만 적용되며 시설 설치 후 얼마의 기간에 따라 감가상각이 이루어집니다. 

위치(바닥)권리금은 해당 건물의 위치에 따른 특성 등에 따라 정해지게 된다고 볼 수 있습니다. 다만 이를 정하는 방법이 법으로 강제되거나 하지는 않는 것이어서 상가권리금계약서 등으로 새로운 임차인과 기존임차인이 합의하여 정하는 것이 보통입니다. 

따라서 계약서 작성 시 자신에게 유리한 점을 어필하고 원만한 합의를 하는 것이 중요합니다. 또 권리금은 정확한 숫자로 정정이 불가하게끔 기입해야 하며 차후 분쟁이 발생하는 것을 막기 위해 대리인이 아닌 본인이 직접 작성하여야 할 것입니다. 

여기서 특히 알아두어야 할 것은 권리금은 기본적으로 임대차 계약의 내용이 되는 것이 아닙니다. 

또 임대차 보증금과는 달리 임대차가 종료했다고 해서 임대인이 이를 임차인에게 상가권리금회수를 해주어야 할 의무가 당연히 발생하는 것은 아니라는 점입니다. 관련 상황의 사례를 하나 보겠습니다. 

임대인 A씨는 B씨에게 자기 소유의 상가 점포를 보증금 5천만 원, 월 임대료 100만 원으로 정하여 2년간 임대하면서 보증금 이외에 따로 권리금 명목으로 1억 원을 받았습니다. 그리고 임대차 계약서상에 “임대인은 임차인에 대하여 모든 권리금을 인정함”이라는 특약 사항을 따로 적어 넣었습니다. 

그리고 임대차 계약일로부터 2년이 지날 때쯤 B씨는 새로운 임차인 C씨를 임대인에게 소개시켜 주었습니다. A씨는 역시 위와 같은 조건으로 자신의 점포를 C씨에게 새로 임대하면서 이번에도 모든 권리금을 인정한다는 조항을 계약서에 삽입하였습니다. 

C씨는 1억 원의 권리금을 B씨에게 지급하고 영업을 시작했으나 장사가 잘 되지 않아 수개월간 차임을 연체했습니다. 결국 A씨는 C씨에게 임대차 계약 해지를 통고하면서 점포를 다시 자신에게 인도하라는 소송을 제기하게 됩니다.

 C씨는 소송과정에서 임대료를 내지 못했으니 해지되는 것은 인정하였으나, 약정한 기간을 다 채우지도 못하고 임대차가 종료되어 더 이상 장사를 하지 못하게 되었다고 하였습니다. 

C씨는 또 A가 상가권리금계약서 에 모든 권리금을 인정한다고 하였으니, B씨에게 주었던 권리금 1억 원을 임대인인 A씨가 자신에게 반환해 주어야 한다고 주장하였습니다. 

본 사건은 1심과 2심 재판부를 거쳐 대법원 재판부까지 가게 되었습니다. 대법원 재판부는 임대인이 권리금을 보장한다는 내용을 임대차 계약에 추가하였다고 해서 임대인이 직접 임차인에게 권리금을 돌려주어야 할 의무가 있는 것은 아니라고 설명하였습니다. 

다만 대법원 재판부는 기존 임차인이 새로운 임차인으로부터 권리금을 받는 것을 임대인이 부당하게 방해하지 말아야 하는 의무가 있을 뿐이라고 판시하였습니다. 

상가권리금계약서 작성하였다고 해서 모든 사안에서 상가권리금회수가 보장되는 것은 아닙니다. 

이는 상가 건물 임대차 보호법에서 보장되는 등 특별한 경우에만 법으로 보호되고 있는 것이 현실입니다. 

따라서 액수가 큰 권리금을 확실히 보장받기 위해서는 계약 당시부터 여러 조언을 듣고 차후 이를 회수할 수 있는 법적 장치를 마련해두는 것이 현명할 것입니다.