세입자 원상복구 임차목적물 반환 시

세입자 원상복구 임차목적물 반환 시 

부동산을 임대하는 경우, 임차인은 임차를 시작한 당시와 같은 상태로 돌려주어야 합니다. 그래서 몇 년 동안 거주한 뒤 이사를 가는 경우, 벽에 못을 뚫지는 않았는지, 어디 금이 간 곳은 없는지, 망가진 곳은 없는지 등을 살펴보는 것입니다. 

만약 손상된 부분이 많다면 임대인이 임차인에게 돌려주어야 하는 임대차보증금에서 제외하는 경우도 있습니다.

이러한 세입자 원상복구와 관련해서는 민법에서 규정하고 있습니다. 민법 제615조에서는 차주가 차용물을 반환해야 하는 때는 이를 이전과 같이 원상에 회복시켜 놓아야 한다고 규정하고 있습니다. 또 이에 부속시킨 물건도 철거할 수 있다고 정하고 있습니다.

임차한 부동산을 반환하면서 세입자 원상복구와 관련한 소송에는 어떤 것들이 있을까요? 다음의 사례에서 살펴보도록 하겠습니다.

건물의 소유주인 A씨는 임차인B씨는 임대차계약을 맺었습니다. 이후 B씨는 임대기간 동안 A씨의 승인 없이 무단 증축을 하였습니다.

이후 관할 구청에서는 해당 증축이 불법 증축되었다고 판단하여 소유주인 A씨를 상대로 원상복구 이행강제금을 부과하였습니다.

건축법 제79조에 따르면 법에 위반되는 건축물에 대해서는 건축물 사용금지 등 필요한 조치를 할 수 있다고 규정하고 있는데요, 이에 따라 시정명령을 내리고 이행하지 않는 건축물에 대하여는 그에 따른 조치를 할 수 있다고 정하고 있습니다.

A씨는 이러한 이행강제금 부과처분에 대하여 불복하여 행정소송을 제기하였습니다. 재판부는 원고 패소로 판결을 내렸습니다. 

재판부는 이러한 법규 위반에 따른 행정 제재는 실제 그 행위를 하고 있는 대상이 아니더라도, 법에 근거한 책임자로 규정되는 자에게 부과하는 것이 맞다고 설명하였습니다. 

그러면서 소유주의 승인 없는 임차인의 무단 증축이었지만 해당 건물을 관리할 책임이 있는 소유주에게 불법 증축을 개선하기 위한 이행강제금을 부과할 수 있다고 판단하였습니다.

이렇듯 원상복구와 관련하여 임대인과 임차인 사이에서는 민사소송이 빈번하게 일어나고 있습니다. 예를 들면 임차목적물에 생긴 파손의 정도가 큰 비용을 들지 않고 손쉽게 고칠 수 있다면 임차인은 수선의 의무를 부담하지 않지만, 그렇지 않다면 수선의무를 부담하여야 하는 것입니다.

그렇다면 임차인의 책임이 없는 불가항력적인 사유로 임차목적물이 훼손된 경우에는 어떻게 하여야 할까요? 이러한 경우에는 임차인이 해당 임차건물을 보존하기 위해 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 합니다.

이러한 원상복구는 재산상의 손해를 입히는 경우로 판단할 수 있어 나중에 손해배상 청구소송을 당할 수도 있고, 임차목적물에 대한 임차보증금을 돌려받지 못하는 상황도 발생할 수가 있습니다. 

원상복구에 대한 집주인과 세입자의 입장 차이가 생겼을 때 바로 해결하지 않으면 상황은 더 나빠질 수가 있습니다. 

기본적으로 세입자는 임대차 기간 동안 원상복구에 대한 의무를 유의하여야 하고 세입자 또한 해당 부동산의 소유주로서의 관리를 소홀히 해서는 안되는 것입니다.

세입자 원상복구 등과 관련하여 임대인과 세입자 사이에서 소송을 준비하고 있다면 임대차를 시작했을 당시의 상황부터 꼼꼼히 파악해 두어야 합니다. 

임차목적물의 원래 상태는 어떠했는지 객관적으로 증거가 될 만한 자료를 수집하고, 임차목적물과 관련해 세입자가 영향을 미칠 수 없는 불가항력적 요소는 없었는지도 살펴보아야 합니다.

세입자 원상복구 등의 분쟁이 해결되지 않으면 세입자 또한 다음 집으로 이사하는 것이 쉽지 않고, 임대인 또한 새로운 세입자를 받지 못하여 서로가 손해를 보는 경우가 생길 수 있습니다.

 따라서 해당 사안에 대응하기 위해서는 초기부터 변호사 등의 도움을 고려해 소송을 준비하는 것이 도움될 수 있을 것입니다.