아파트분양계약해지 가능한 경우 언제일지

아파트분양계약해지 가능한 경우 언제일지

내 집 마련이 점점 어려워지고 있는 현실 속에서도 열심히 일해 아파트를 분양 받고자 하는 사람은 분양 광고 내용 등을 꼼꼼히 따져보고 여러 조건을 고려하여 분양 여부를 결정합니다. 

그런데 입주할 아파트에 대해 아파트를 분양 받아 설레는 마음으로 입주하였으나 광고된 내용과 실제 아파트의 상황이 다른 점이 많아 실망하는 경우가 있습니다. 

또는 아파트 자체에 결함, 하자가 있어 집이 제구실을 못하는 등으로 분양계약 하자를 고려하는 경우가 있을 수도 있습니다. 따라서 이번에는 여러 사안을 통해 아파트분양계약해지가 가능한 경우에 대해 살펴보겠습니다.

아파트 사업변경으로 다른 동, 호수를 분양 받은 경우에도 아파트분양계약해지가 될까요? 관련 상황의 사례를 살펴보겠습니다. 

ㄴ조합은 일대 아파트 신축을 목적으로 설립된 지역주택조합이었습니다. ㄱ씨는 ㄴ조합에 가입하며 신축될 아파트 중 특정 동 호수를 미리 선택하였습니다. 

그리고 이를 분양 받기로 하였습니다. 그런데 당초 1100여 세대 규모로 건축될 예정이던 사업계획이 ㄴ조합의 부지 일부 매입 실패로 인해 1000여 세대만 신축하는 것으로 변경되면서 문제가 생겼습니다. ㄱ씨가 공급받기로 했던 동의 신축이 무산된 것입니다. 

ㄴ조합은 ㄱ 씨에게 “기존에 계약했던 동, 호수와 다른 동, 호수의 아파트로 변경하여 분양하겠다."라고 통보하였고 이에 반발한 ㄱ씨는 아파트분양계약해지 통보하고 계약금 반환을 요구하는 소송을 제기하였습니다.

본 사건은 계약 당시 미리 아파트 동·호수를 배정받은 조합원이 사업 계획 변경으로 원하는 아파트를 배정받지 못할 경우 이를 계약의 이행불능으로 보아 해제 할 수 있는지가 쟁점이 되었습니다. 

민법은 이행불능으로 인한 해제를 규정하고 있는데 이는 계약 당사자 한 쪽의 잘못으로 계약의 내용 중 중요한 부분을 이행하는 것이 불가능해 졌을 때 상대방이 당초의 계약을 없던 것으로 돌릴 수 있는 권리를 의미합니다. 

사안에서는 ㄱ씨가 분양 계약 당시 '향후 사업계획이 변경·조정될 수 있음을 인지하고 이에 이의를 제기하지 않는다.'는 각서를 제출한 바 있는데 이와 관련하여 사업계획 변경으로 당초에 지정했던 동, 호수가 신축되지 않는 것이 아파트를 공급하는 ㄴ조합 측의 잘못으로 계약의 목적 달성이 불가능 해 진 것인지가 문제된 것입니다. 

1심과 2심 재판부는 ㄴ조합 측의 잘못으로 인해 당초에 공급받으려 했던 동, 호수의 신축이 무산되어 이를 ㄱ씨에게 공급하기로 한 계약의 이행이 불가능해진 것이므로 계약의 해제를 인정하고 계약금을 반환해야 한다고 설명하였습니다. 

따라서 1심과 2심 재판부는 원고 승소 판결을 내렸습니다. 그러나 대법원 재판부의 판단은 달랐습니다. 대법원 재판부는 ㄱ씨가 위와 같이 사업계획 변경에 대하여 이의를 제기하지 않는 다는 각서를 제출하였다고 설명하였습니다. 

따라서 부지 확보 실패로 사업계획이 변경되어 특정 동, 호수의 신축이 불가능해진 잘못을 ㄴ 조합측에게 물을 수는 없는 것이라고 대법원 재판부는 밝혔습니다. 

즉 대법원 재판부는 ㄱ씨는 계약을 해제할 수 없고 계약금도 돌려받을 수 없다고 판시하였습니다.  

청약 시 안내 책자와 다른 사항이 있는 경우 아파트분양계약해지 사유가 될까요? 아파트가 완공되지 않은 상태에서 미리 아파트를 분양하는 경우에는, 분양자는 분양광고나 안내책자를 통하여 분양 받을 사람들에게 해당 아파트에 관련한 다양한 정보를 제공합니다. 

분양 희망자들은 그 내용을 바탕으로 청약 여부를 판단한 후에 아파트 분양 청약을 하게 됩니다. 그런데 막상 완공된 아파트를 살펴보니 안내책자의 내용과 다른 점이 있을 경우 분양계약을 해지할 수 있을까요? 

이는 허위의 정도와 내용에 따라 다른 결론에 이르게 됩니다. 분양광고에서 가장 흔히 보이는 문구는 ‘00지하철역에서 5분 거리!’ 등의 광고일 것입니다. 

그런데 실제로 입주해 보니 해당 아파트에서 지하철 역까지 걸어서 30분 정도 가야 도착할 수 있었던 경우 이를 과장광고에 해당하기는 하나 분양계약을 취소할 수 있을 정도의 사기에 이르지는 않았다는 결론이 나타난 적도 있습니다. 

한편 아파트 주변에 공동묘지나 기타 혐오시설 등이 있었는데 이를 전혀 고지하지 않고 안내책자 등에는 아파트 주변에 좋은 조망권이 형성된 것처럼 표현한 경우라면 이를 고지하지 않은 것 자체가 사기가 된다고 보아 계약의 취소가 가능하다고 본 경우도 있습니다.

이처럼 아파트분양계약해지 고려하는 이유는 다양하고 사안에 따라 천차만별의 결론에 이를 수 있습니다. 

또한 같은 사안이라도 어떤 점을 어떻게 주장하고 입증하느냐에 따라서 다른 결론에 이를 수 있는 것도 민사소송의 특징이 될 수 있습니다. 

따라서 자신에게 유리한 결론에 이르기 위해서는 해당 분야와 관련한 도움을 고려하고 다양한 판례들도 참고하여 알맞은 주장과 입증을 할 필요가 있습니다.