아파트 재건축 절차 제대로 알아보죠

아파트 재건축 절차 제대로 알아보죠

재건축과 관련한 분쟁 사안은 우리 주변에서 흔히 뉴스로 접할 수 있는 사안입니다. 

재건축을 진행할 때 이득을 받게 되는 입장 그리고 재건축을 진행해야 하는 입장 등 다양한 이해 관계가 얽힌 재건축 절차로 인해 소송이 제기되는 상황도 심심치 않게 볼 수 있습니다. 

이에 이러한 분쟁을 조금이라도 줄이고자 한다면 아파트 재건축 절차 등을 진행할 때 절차상 하자가 없도록 법률적 사안에 대해 미리 미리 살피고 대처할 수 있도록 해야 합니다. 

오늘은 이렇게 아파트 재건축 절차 등 관련한 사안에서 분쟁이 발생할 수 있는 상황의 사례를 통해 법률내용을 자세히 알아보겠습니다. 

재건축 절차를 진행하려면 재건축 사업 정비구역으로 지정이 되어야 합니다. 

그런데 ㄱ씨 등은 ㄴ시가 관할 구역에 재건축사업 정비구역을 지정하자 시측이 철거가 불가피한 노후 혹은 불량 건축물인지에 대한 절차를 진행하지 않아 무효라고 소송을 제기합니다. 이에 대해 대법원 재판부는 ㄱ씨 등의 손을 들어주게 됩니다. 

재판부는 도시정비법에서 명시하고 있는 규정 중 ‘준공된 후 20년 등’과 같은 일정기간의 경과는 철거가 불가피한 노후되거나 불량한 건축물에 대해 해당하는지 판단하는 여러 기준 중 하나라고 지적했습니다. 

또한 단순히 그 준공 기간 등이 경과하기만 한다고 해서 노후화로 인해 철거가 필요할 수 있는 건축물에 해당하는 것은 아니라고 재판부는 판단했습니다. 

관련 상황의 사례를 한가지 더 살펴보겠습니다. 

ㄷ조합은 한 아파트의 재건축 사업을 추진하고자 설립되었고 ㄹ씨 등이 조합원이었습니다. 이 가운데 ㄷ조합은 재건축으로 인해 손실이 발생하면 조합 임원들이 배상하고자 하는 결의안을 가결하게 됩니다. 

다만 ㄷ조합은 추가이익이 발생하면 조합원들에게 전달하는 환급금을 늘리고 추가 부담금이 줄 때 추가 이익금 중의 일부를 조합 임원들에게 인센티브로 지급한다는 내용도 포함하기도 했습니다. 

그런데 ㄹ씨 등은 ㄷ조합이 해당 사안에 대해 충분한 사전심의 및 설명을 하지 않아서 무효라고 주장하며 소송을 제기하게 됩니다. 

하지만 이러한 아파트 재건축 절차상 발생한 분쟁상황에 대해 1심과 2심 재판부는 ㄹ씨 등의 청구를 받아들이지 않았습니다. 

1심 재판부는 해당 조합이 설명회 등을 통해 심의 절차를 거친 사실이 인정되고 인센티브 규모나 그러한 안건의 사전 의결 절차는 거치지 않았다고 해도 중대한 절차 위반으로 보기는 어렵다고 판단했습니다. 

2심 재판부 역시 이미 확정된 조합원의 수입을 제 3자에게 분배하겠다는 내용이 아니기 때문에 본질적으로 재산권을 침해한다고 보이지 않는다고 설명했습니다. 

하지만 대법원 재판부는 앞선 원심들과는 다른 판단을 내립니다. 

대법원 재판부는 추가 이익금 중에 상당한 금액인 부분을 조합 인원들에게 인센티브로 지급하도록 결의하는 내용이 비용을 과도하게 낮추거나 무리하게 사업을 추진하도록 할 수 있음을 지적했습니다. 이에 따라 대법원 재판부는 사행심을 조장할 수 있다고 판단하였습니다.

또한 대법원 재판부는 이 사건 임원들이 이익금 증가에 대해 기여했다고 해도 과도하게 인센티브를 지급한 사실이 있으면 이 결의가 사회적 타당성이 결여된 것으로 볼 수 있다고 덧붙였습니다. 

그리고 대법원 재판부는 임원들이 수익금 규모를 어느 정도 예측할 수 있는 것과는 달리 ㄹ씨 등의 조합원은 그 구체적인 규모에 대해 파악하기가 어렵기에 임원들이 결의 전에 어느 정도 설명해야 했다고 평가하였습니다. 

하지만 대법원 재판부는 그것이 이루어졌는지 확인이 되지 않는다고 첨언하였습니다. 따라서 대법원 재판부는 원고 패소 판결한 원심을 깨고 본 사건을 관할 법원으로 돌려보냈습니다.

 아파트 재건축 절차 상 발생할 수 있는 문제는 무궁무진합니다. 재건축 절차 진행 자체가 다양한 이해관계를 동반하기에 발생할 수 있는 사안으로 해당 사안을 진행할 때 법률적 조력 등을 고려하여 진행하는 것이 분쟁을 줄이는 방안이 될 수 있을 것입니다.