주택임차 미등기부동산이면

주택임차 미등기부동산이면

주택임대차보호법은 주거용 건물에 해당되는 주택임차 및 미등기부동산 전세계약에 한하여 적용되는데요. 여기서 주거용 건물이란 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용하고 있는 것을 말하며, 건축물대장의 용도란에 주거용으로 기재되어 있지 않더라도 주택임대차보호법의 적용을 받게 됩니다.

 

특히 주택임차 시 미등기부동산일 경우 주택임대차보호법 적용 유무에 대해 궁금하실 수 있는데요. 

관련 판례로 살펴보면 주택임대차보호법의 목적과 주택임대차보호법 제3조 제2항의 규정에 비추어 볼 때, 건물이 미등기부동산이라면 그 건물에 대해서 아직 소유권이전등기를 경료 하지 못했지만 그 건물에 대해서 사실상 소유자로서의 권리를 행사하고 있는 자는 사실상 소유자가 주택임대차보호법 제3조 제2항 소정의 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계 하였다고 볼 수 있다고 판시한 바 있습니다.

 

따라서 미등기건물을 주거용으로 임차한 경우 미등기부동산의 사실상 의 소유자가 변경되어도 새로운 사실상 소유자에게 대항력을 행사하는 등의 점에서는 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있는데요. 다만 임차주택의 대지가 경매될 경우 그 대지의 매각대금에서 임차보증금의 우선변제를 받기는 어려울 수 있습니다.

 

미등기주택의 소액임차인이 그 대지의 경매절차 매각대금에 대해 우선변제권을 행사할 수 있는 요건에 대한 판례에서 소유권등기가 되지 않은 주택임차에 있어서 그 토지나 그 토지상의 지상건물의 등기부 기재로써 그 주택의 유무나 임차인의 유무 등 대지의 부담사항이 파악되지 않은 것이라고 보기 때문인데요.

 

따라서 주택임대차보호법 제8조 규정에 따라 건물이나 토지의 경락대금에서 우선변제를 받기 위해서는 그 임대차의 목적물인 주택에 관하여 그 임대차 후에라도 소유권등기가 거쳐져 경매신청의 등기가 되는 경우이어야 한다고 본 것입니다.

 

지금까지 주택임차 시 미등기부동산에 대한 판례를 살펴보았는데요. 미등기부동산을 강제경매 하려면 미등기건물 중 건축법에 의한 건축신고나 건축허가를 마쳤으나 사용승인을 받지 않아 보존 등기를 마치지 못한 건물에 대해서는 강제경매신청서에 집행력 있는 정본 외에 채무자의 소유로 등기되지 않은 부동산에 대하여는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류를 붙여야 합니다. 

이번 시간에는 주택임차 시 미등기부동산 등 다양한 부동산 분쟁에 대한 판례를 살펴보았습니다. 이 외에도 부동산과 관련하여 각종 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이러한 분쟁을 수월하게 하기 위해서는 관련 법률가인 최종모변호사와 먼저 상의하시기 바랍니다.