상가임대차기간 넘으면?

상가임대차기간 넘으면?

최근 4월 총선을 앞두고 상가임대차기간 등에 대한 법을 추진하고 있는데요. 여야는 자영업자를 위해 임대차 계약갱신청구권을 손질하겠다고 밝혔습니다. 이와 관련해서 이번 시간에는 건물 등 상가임대차기간 등 임대차소송과 관련된 판례를 살펴보겠습니다.

얼마 전 건물 등의 상가임대차계약기간을 20년 이상 정할 수 없도록 강제한 민법 규정에 대해 위헌결정이 있었습니다. A역사는 2004년 2월 B건설과 공사도급계약을 체결하면서 A민자역사에 관한 임대차계약을 체결할 권한을 B건설에 위임했습니다.

 

B건설은 같은 해 7월 ㈜C사와 A역사건물 일부에 대해 30년동안 임대료 800억원을 납부하는 임대차계약을 체결했고, C사는 2006년 9월까지 임대료 원금 750억원과 연체이자 등을 지급했습니다. 

C사는 "임대차계약기간 중 20년이 넘는 부분은 민법에 위반돼 무효"라고 주장하며 이미 지급한 250억원 중 175억원을 돌려달라는 소송을 내 1심에서 승소했고, 패소한 A역사는 상가임대차기간에 대해 헌법소원을 냈습니다.

 

헌법재판소는 ㈜A역사가 민법 제651조에 대해 낸 헌법소원사건에서 재판관 6(위헌):3(합헌)의 의견으로 위헌결정을 내렸습니다. 

헌재는 결정문을 통해 "민법 제651조에 따르면 임차인에게 지나치게 장기간 동안 물건의 이용을 맡길 경우 물건에 대한 관리와 개량이 소홀해질 수 있다는 사회경제적 관점에서 규정한 강행규정이지만, 계약 당사자는 임대차계약을 하면서 임차물의 관리와 개량에 관한 주체와 방법 등을 구체적으로 정할 수 있으므로 장기간 임대차로 인한 관리소홀이나 사회경제적 손실의 염려를 덜게 할 수 있다"고 이유를 밝혔습니다.

 

그러면서 헌재는 "계약 이후 제반 사정의 변화에 따라 임차인은 영업전망에 따라 20년 이상의 상가임대차기간을 묵인하고 계속 임차하기를 원할 수도 있으며 또는 20년 초과부분의 무효를 주장하고 20년 초과기간에 해당하는 임대료 상당의 부당이득 반환을 구할 수 있을 뿐 아니라 임대인 역시 영업전망이 좋을 경우 20년 초과 임대차의 주장하거나 임대료의 대폭 인상을 요구하는 등 이 조항을 악용할 여지가 있다"고 지적했습니다.

 

이어서 헌재는 "상가임대차기간에 관한 당사자의 의사가 불분명할 때 민법이 이를 보완하는 기능을 넘어서 당사자의 의사가 명확할 때조차도 당사자의 의사를 배제하고 20년을 강제함으로써 경제사정의 변화에 따라 당사자가 이를 악용할 여지를 만들어주는 것은, 입법목적의 실현을 위해 필요한 범위를 벗어나는 과도한 제한이라고 봐야 한다"고 덧붙였습니다.

 

지금까지 상가임대차기간에 대한 판례를 살펴보았습니다. 이와 관련한 임대차소송 시 관련 변호사인 최종모변호사와 함께 진행하시는 것이 좋습니다.