근저당권설정 우선변제권으로

근저당권설정 우선변제권으로 

 

 

근저당이란 자신이 갖고 있는 토지나 건물을 담보로 하여 은행에서 최고액의 융자를 빌리는 것을 말하는데요. 자신이 융자받을 수 있는 금액의 범위를 설정하는 것이 근저당권설정이라고 할 수 있습니다.

그런데 공동근저당권자가 타인에 의해 이행한 경매에서 우선변제권으로 토지를 두 번 이상배당 받았을 경우, 이는 소유권등기가 무효하다는 판결이 나왔는데요. 어떻게 소유권등기가 무효한지 다음 판례를 통해 알아보도록 하겠습니다.

A씨는 제1근저당권으로 3억 7500만원의 논을 소지하고 있었는데요. 제2근저당권자가 주관한 경매에서 A씨는 근저당에서 설정한 최고액을 배당 받았습니다. 

이후 A씨는 2차 경매를 자신이 주관하여 우선변제권을 빌미로 최고액인 1억 5000여 만원을 또 한번 배당 받았는데요. 이에 대해, 경매 전에 토지를 구입한 B씨가 A씨의 중복 배당금이 합당하지 못하다고 판단하여 소송을 냈습니다.

 

근저당권설정을 둘러싼 이번 소송에 대해 재판부는 “A씨가 우선변제권을 이유로 채권최고액을 중복 배당 받았다면, 이 같은 경매절차는 무효라고 본다”고 원고 일부 승소라는 판결을 내렸는데요.

재판부는 판결문을 통해 "공동근저당권의 목적물 소유가 물상보증인일 경우 물상보증인이 부담하게 될 한도는 채권최고액이라고 믿을 수 있다"고 설명했습니다.

이 때문에 만약 공동근저당권자 스스로 경매를 하지 않은 경우에, 공동근저당권 목적물의 각 환가대금으로부터 채권 최고액만큼 반복해서 배당 받을 수 있다면 물상보증인의 책임이 공동근저당권자의 경매 신청 여부가 적극인지 소극인지 등에 따라 결정될 수 있다고 본 것인데요. 이러한 결정은 부당한 결과가 발생할 수 있으므로 다시 배당 받을 수 없다고 보았습니다.

 

 

따라서 근저당권설정에 의한 이번 소송은 “A씨가 신청한 소유권이전등기를 무효 처리해야 한다”는 판결이었는데요. 공유물에 의한 소유권 이전 등기는 협의 또는 재판에 의해 분할 될 수 있는데, 위 사례처럼 재판에 의해 공유물을 분할할 시에는, 관련 서류들을 준비해 신청할 수 있습니다.

 

또한 자신이 우선변제권의 효력이 있음에도 배당신청을 하지 않는 자는 이를 적용할 수 없는데요. 경매가 아닌, 상속이나 일반매매의 경우에도 적용할 수 없습니다.

 

 

지금까지 근저당권설정에 의한 소유권등기말소에 대해 알아보았는데요. 경매 절차가 복잡한 만큼 이와 관련한 소송상담도 증가하고 있으니 미리 관련 법률을 알아두는 것이 좋습니다. 끝으로 이 같은 소송의 법적 자문이 필요하신 분은 최종모변호사와 상담해 보시기 바랍니다.